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  • 02 marzo

    L’immobile acquistato all’asta occupato in forza di un contratto di locazione

    Casistica

    Chi si determina ad acquistare un immobile all’asta giudiziaria, solitamente procede con la dovuta ponderazione e normalmente richiede, incaricando un professionista competente in materia, tutte le informazioni utili per poter procedere con tranquillità all’acquisto.

    In tema di informazioni, uno degli accorgimenti che sarebbe preferibile adottare per ridurre il rischio di un’incauta aggiudicazione, è quello di verificare, se, nella relazione di stima redatta dal perito incaricato dal Tribunale, l’immobile risulti occupato da terzi in forza di un contratto di locazione opponibile alla procedura. A tal riguardo si considerano opponibili alla procedura esecutiva, tutti quei contratti di locazione che rispecchiano i criteri di opponibilità previsti dagli articoli 1599 e 1600 c.c. dettati per la vendita di diritto comune. Pertanto l’acquirente dell’immobile substato deve rispettare solo quei contratti di locazioni  che presentano i seguenti requisiti:

    1) Il contratto di locazione presenta una data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; per poter stabilire se un atto abbia data certa si fa riferimento ad una specifica norma (art. 2704 c.c.) che detta la regola generale per attribuire certezza ai rapporti giuridici, che consiste nel giorno di registrazione dell’atto presso l’Agenzia dell’Entrate (previo pagamento della dovuta imposta). E’ necessario che la data certa sia anteriore non al decreto di trasferimento dell’immobile substato, ma alla trascrizione del pignoramento. Cosi come non è rilevante il momento in cui si compie la vendita all’asta ma solo e soltanto il momento del pignoramento. Pertanto, se il contratto di locazione presenta una data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, l’acquirente dell’immobile substato sarà costretto a rispettarlo e quindi l’inquilino potrà continuare a condurre l’immobile fino alla scadenza pattuita.

    Alla regola che impone all’aggiudicatario nonché proprietario dell’immobile in seguito al provvedimento emesso dal Giudice, di rispettare le locazioni anteriori alla trascrizione del pignoramento, viene posta un’eccezione dall’art. 2923. c.c., per il quale qualora il prezzo convenuto nel contratto di locazione sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni, l’aggiudicatario non è più tenuto all’osservanza del contratto e potrà agire nei confronti del conduttore per ottenere la liberazione dell’immobile acquistato all’asta.

    2) Il contratto è senza data certa ma detenuto prima della trascrizione del pignoramento:

    In questo particolare caso sopraggiunge l’art. 2923 co. 4 c.c., il quale consente al conduttore di dimostrare che deteneva l’immobile già prima del pignoramento. Non deve però trattarsi di detenzione sine titulo o a titolo diverso dalla locazione (ad es. comodato, precario oneroso con fini di custodia etc.) poiché tali titoli non sono opponibili all’aggiudicatario, né potrebbe un contratto sopravvenuto dopo il pignoramento sanare l’anteriore situazione di fatto, giacché si tratterebbe di locazione inefficace nei confronti dei creditori (art. 560 cpv. c.p.c.) e inopponibile all’aggiudicatarioPertanto l’inquilino dell’immobile potrebbe fornire la prova della sua detenzione anteriore con qualsiasi mezzo, e anche in via presuntiva se gli indizi sono gravi, precisi e concordanti. Il contratto stipulato per iscritto e le quietanze di pagamento dei canoni – pur sforniti di data certa e quindi non opponibili in quanto tali – possono però valere, in concorso con altri riscontri documentali e/o prove testimoniali, come indizi della detenzione anteriore a titolo di locazione. Pertanto alla luce di tali considerazioni è consigliabile verificare che il perito o il custode, abbiano acquisito copia di quegli stessi riscontri documentali che potrebbero eventualmente essere spesi dall’occupante per far valere in giudizio il diritto di insistenza nell’immobile ex art. 2923 co. 4, come ad esempio i bollettini di pagamento delle utenze, intestati all’occupante, il certificato di residenza storico, informative dell’amministratore del condominio, con l’unica avvertenza che, da soli, tali documenti non provano di per sé una locazione perché egualmente compatibili, ad es. con un rapporto di comodato. Pertanto, qualora sia stata provata dal conduttore la sua detenzione anteriore al pignoramento, l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione esclusivamente per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, distinguendo le locazioni di immobili ad uso abitativo da quelle commerciali.

    Diverso è il caso dei contratti di locazione rinnovati durante la pendenza delle procedure esecutive individuali e concorsuali. Occorre rifarsi all’art. 560 c.p.c., questa norma dispone che è fatto divieto al debitore nominato custode al momento del pignoramento ovvero ad altra persona nominata custode, di dare in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, ciò nel rispetto del principio dell’intangibilità dei beni pignorati. Pertanto anche se il contratto di locazione sia stato stipulato con data certa anteriore al pignoramento ma la sua durata legale sia spirata prima che l’immobile venisse aggiudicato, non si applica la regola della rinnovazione tacita della locazione.

    3) Contratto di locazione con durata ultra novennale deve essere trascritto presso i Registri Immobiliari: in tali ipotesi previste per particolari contratti di locazione come ad esempio le locazioni alberghiere, occorre far riferimento alla data di trascrizione al fine di individuare l’anteriorità del contratto rispetto al pignoramento e quindi l’opponibilità della locazione. In mancanza di trascrizione, il contratto di locazione immobiliare ultranovennale è opponibile all’acquirente limitatamente ad un periodo di nove anni dall’inizio del contratto, anzicchè per l’intera durata pattuita. In virtù di quanto detto, i potenziali acquirenti devono svolgere un’indagine diligente su tutta la documentazione che viene loro offerta dal Tribunale, proprio per non penalizzare il loro affare.

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